収益物件の売却価格の考え方

01　査定価格売り出し価格は物件の利回りも加味される

収益物件といっても、売却までの大きな流れは一般の不動産とあまり差はありません。
ただし、それぞれの局面において、考え方、手続き方法などが異なります。
建物の築年数、間取り、設備、デザイン、立地や周辺環境についての査定基準は一般の不動産物件と同様ですが、収益物件の場合は収益還元法に基づく「利回り相場」が加味されます。利回り相場は「年間賃料÷表面利回り」で計算されます。この設定が甘いと、売り出し価格を高く設定し過ぎて売れにくくなったり、売れたはいいが、安く設定したために損失が出てしまったりしてしまいます。適正価格に近づけるためには、周辺相場を把握するのはもちろん、家賃設定や入居率を加味した適正価格を設定しましょう。

02　不動産会社に直接売却するという選択肢もある

続いて、売却先の種類について解説します。収益物件に限ったことではありませんが、不動産は個人だけでなく、不動産会社に売却することも可能です。収益物件の場合は、媒介契約を結ぶ会社としてではなく、直接売却する先として不動産会社を選んでもいいかもしれません。売却の手続きには、入居者がいる場合は、買主と売買契約を行なうほか、借主、新しい買主とのあいだでオーナーチェンジをする必要があります。

03　入居率が高い物件は売却に有利

最後に収益物件を売りやすい条件を紹介します。もっとも有利に働くのは、入居率が高いことでしょう。買い手側にとっては、購入してすぐに収益が見込めるので売却する際には有利な条件になります。そのほかに「築年数が浅い」「修繕・リフォームされて間もない」という物件は、買い手側が購入後に追加投資しなくてもいいので、人気が集まる傾向があります。
当然、売却する際の価格の評価にも反映されますので、ぜひ参考にしてください。